Жилье в Праге. Как выбирать

Я часто пишу о недвижимости по роду своей деятельности. Надо признаться, что я очень люблю эту тему, потому что она вмещает в себя массу различных аспектов - жизнь реальных людей, экономику, международные рейтинги и конкурсы стран и городов и много других.

Но сегодня я не хочу писать, как профессионал, рассказывая, какая Чехия хорошая и какой у нее высокий потенциал и какие здесь восхитительные новостройки. То, что для меня Чехия - лучшая страна в мире, вы все знаете и так, а то, что новостройки хорошо помогают зарабатывать, потому что эта лапша хороши ложиться на уши выходцев из бывшего СССР, вы узнали сейчас. Новостройки - это дорогое жилье, доступное лишь богатым, но когда у клиента нет денег, ему втюхивается супермаленькая квартира где-то на окраине Праги и выдается за суперклевое жилье. Наши люди, пресыщенные старым и разбитым советским жилым фондом в своих странах, клюют на пражские новостройки просто запредельно. Вот только посудите: 30% квартир в "дешевых" новостройках покупают в Праге русскоязычные. И 70% сами чехи. Чехов здесь 10 миллионов, а русскоязычных лишь около 100 000. Это значит, что почти все русские иммигранты покупают квартиру в новых домах. 

В Праге эту сферу можно смело обозвать "втюхай фуфло русскому", потому что на фоне фуфла, которое строят в его стране, пражская квартира смотрится просто бомбезно.
Хорошая новостройка стоит в Праге около 400 000$. Наши покупают здесь квартиры за 150 000$. Это далеко под уровнем хорошего жилья, но их убеждают, что они покупают люкс. Даже дешевые новостройки обладают огромным количеством плюсов, потому интерес к ним понятен и объясним. Сейчас могут обидеться все, кто выбрал доступные по цене новостройки. Это, конечно, ваше право. Но варясь столько лет  в мире чешской недвижимости, я могу вам точно сказать, что продать новостройку русскоязычному - это особый вид заработка. Чехи давно знают, что мы устали от старых квартир, в которых все вырастали. И умело этим пользуются. 

Давайте разбирать плюсы и минусы всех типов квартирной недвижимости в Праге.

Новостройки эконом-класса 

Плюсы:

• Если объект сдан, вы можете заселяться сразу. Такие квартиры сдают с полностью оснащенной ванной комнатой. Купите кухню и кровать - и смело живите. Даже в дешевых проектах есть все, включая навороченный регулятор температуры
• Все новое и красивое
• Если дом еще не сдан, вы можете выбирать все строительные материалы,а  в единичных проектах - даже расположение комнат по вашему вкусу
• Если дом не сдан, вы можете купить такую квартиру в рассрочку на 2 года. За то время либо найдете деньги либо ипотеку
• Красивый подъезд, подземный паркинг и от одной до нескольких кладовых по всему зданию.
• Новые, часто трехслойные окна
• Датчики движений, регуляторы температур, отличная вентиляция и все в этом духе
• Первые 7 лет нет отчислений в фонд ремонта
• Быстрое заселение. Не надо думать и придумывать, просто приноси вещи и живи. 

Минусы

• Центральное отопление - самое дорогое в Чехии
• Совместные туалет и ванная. Даже в четырешках, за редким исключением. Предоставьте, что у вас дети, которые в ванной любят проводить часы, а вам захотелось в туалет. Конфуз
• Любые готовые работы в Праге стоят огромных денег. Попросите добавить вам в пасту два нарезанных гриба и они стоят в половину самой порции еды. Недвижимость - это роскошный способ прятать там деньги. Вы же все равно не знаете, как должно быть и какие расценки. За каждый мазок кисти с вас дерут тысячи евро. А поскольку новостройки диктуют цены на рынке, то все сидят и молча платят за каждый мазок. Новостройки эконом-класса строят на полях без инфраструктуры на всеми забытых территориях и отшибах Праги, где земля почти ничего не стоит, а в итоге квартира стоит дороже вторички в центре. Почему? Вам посчитали за каждую плитку в 10 раз больше, чем она стоила. На практике, вы получаете весьма средние строительные материалы, сантехнику и аппаратуру по сумасшедшим ценам. Если бы все это делали сами, вы бы заплатили за такую квартиру 80 вместо 150 тысяч долларов, но они вам этого не позволят.
• Их строят гастарбайтеры из самых разных стран (видела африканские, китайские и тысячи украинских бригад). У большей половины из этих людей нет вообще никакой визы. Они запорят что-то и просто смываются на другой объект. Из-за дешевизны их работы, прорабы даже не просят у них паспорт, оттого не знают их имени и где их искать. Гастарбайтеры делают огромное количество ошибок, но потом их исправлять слишком дорого, потому если они не грозят развалом дома, все просто оставляют как есть. Не редко в новостройках на первых этажах трескаются стены, в ванной часто отбита плитка. По данным Чешского Статистического Бюро 70% новых квартир эконом-класса имеют более 30 видимых и крупных дефектов...Бывает гастарбайтерам не платят зарплату и тогда они мстят - писают в стены либо подкладывают туда яйца. Через пару лет это все воняет страшно и жильцы не могут понять, откуда.
• Подъезды отделаны гипсокартоном. В итоге, в течении 5 лет весь дом отбит колесами колясок и дверьми. Люди покупают квартиру в том числе ради нового дома, а вскоре получают весь побитый. Гипсоикартон дешев, потому он был, есть и будет во всех дешевых новостройках.
• Неразвитая инфраструктура. Вокруг поле. Часто ходит лишь один автобус раз в 15 минут, вечерами - переполненный. Без машины мало кто справляется. И хотя говорят, что да, на практике, просто сидят дома и не ходят даже в кино, потому как неудобно добираться.
• Переделывать что-либо в квартире часто не имеет смысла. Вы заплатили за ванну. Никто не пойдет выбрасывать ее и ставить другую...
• Проблемы с интернетом. Нет конкуренции и можно попасть на низкую скорость. Но это временно
• Сегодня у вас есть вид, но завтра новый застройщик построит под вашим окном дом - прощай вид
• с окрестных полей летит пыль при уборке урожая, которая при открытых окнах вам заполонит все жилье. Насекомых с полей тоже летят полчища (но нужно понимать, что не все новостройки эконом-класса у полей)

Супердешевое жилье

Новостройки в самых отдаленных уголках города. Панельные дома, построенные в наше время. Стоят дешевле, чем любая квартира в Праге.
Плюсы

• Дешево
• Построены на окраинах, вокруг природа, много возможностей для спорта и почти деревенской жизни
• Построены на таких глубоких окраинах, что чудесным образом прямо возле торговых центров. Эти ТЦ строили для близлежащих деревень. Случайненько очень удобно

Минусы

• Дешевые материалы
• Самая дешевая сантехника, квартира без датчиков и любых примочек
• Не знаю никого, у кого бы не потрескались стены в таком доме
• В цену не входит даже балкон. За балкон и кладовку надо доплачивать
• Очень маленькие комнаты
• Живут одни многодетные семьи и иммигранты, часто шумно
• неприятный дизайн самих домов. Смахивает на советское детство.
• Проблемы с интернетом. Нет конкуренции и можно попасть на низкую скорость. Но это временно
• Центральное отопление 
• Дешевая вентиляция, гремит 
• с окрестных полей летит пыль при уборке урожая, которая при открытых окнах вам заполонит все жилье. Насекомых с полей тоже летят полчища (но нужно понимать, что не все новостройки у полей)

Новостройки премиум

Плюсы

• Идеальное качество отделочных работ
• Самые лучшие районы города
• Рецепция  в доме (может за вас принимать даже заказные письма и посылки), решает все проблемы в пару минут. Если в квартире что-то сломалось, в течении часа ремонтник будет у вас. Вам погладят одежду и все что-угодно прямо в здании. В здании есть садовник, ремонтники, строители, уборщики. Все услуги можно заказать путем одного звонка.
• В доме часто фитнес зал, бассейн, свой сад только для жильцов
• Всегда рядом метро и куча автобусов и трамваем
• Соседи с определенным уровнем поведения - высоким
• Любые вариации строительных материалов
• По вашему желанию можете покупать и вовсе без отделки и нанимать дизайнера сами и все покупать сами
• Большие площади
• Большие комнаты
• Подъезд с отличным ремонтом, десятки лет выглядит как новый
• Роскошные гаражи под домом
• Современные просторные лифты 
• Дорогая земля под зданием. Такая недвижимость будет всегда в цене

Минусы

• Дорого
• Центральное отопление

Неотреставрированные исторические дома

Плюсы

• Роскошь старой Праги
• Прекрасная инфраструктура
• Если соседи прогрессивные, за несколько лет вы совместными усилиям приведете дом в порядок, и стоимость всех квартир в нем возрастет в пару раз. Нет ни единого способа более не бизнесмену заработать такие суммы. Продав такую квартиру потом, вы купите 2. И это за несколько лет всего
• Есть потенциал для перестроек, ограниченный исторической ценностью здания
• Отопление автономное
• Высокие потолки
• Земля - самая дорогая в Праге. Даже если снесете само здание, все равно земля всегда будет в цене. А значит, ваша квартира всегда будет реальным капиталом на руках

Минусы

• В стенах часто бывает плесень, причем скрытая
• Неухоженный дом, как снаружи так и внутри
• Холодный дом
• Более высокие расходы на отопление
• Большие отчисления в фонд ремонтов
• Может не быть лифта и порой некуда его пристроить.
• Среди соседей много пожилых людей (не хотят платить фонд ремонтов, тормозят многие прогрессивные решения по дому, жалуются на любой шум, не убирают за домашними животными)
• Часто нужны разрешения на все; поменять дверь...и т.д. все имеет историческую ценностью. Каждое разрешение ждать от 2 месяцев
• Дома 1500-1900 лет, часто не соответствуют современным требованием по многим параметрам
• Соломенные потолки
• Если дом полностью выйдет из строя, всех выселят и будет проводится ремонт. Живите, где хотите и плакал ваш ремонт. Но это не будет внезапно. Вас предупредят лет за 5
• Часто не пригодные для использования подвалы
• Кладовки прямо в квартире (может для кого-то это плюс)
• Деревянные окна до конца дней. Вы можете их поменять лишь на такие же, но новые окна. Они дорогие и немного пропускают тепло.

Неотреставрированные неисторические дома

Плюсы

• Бесконечный строительный потенциал как у дома, так у квартиры
• Часто не нужны многие разрешение на строительные работы
• Если соседи прогрессивные, за несколько лет вы совместными усилиям приведете дом в порядок, и стоимость всех квартир в нем возрастет в пару раз. Нет ни единого способа более не бизнесмену заработать такие суммы. Продав такую квартиру потом, вы купите 2. И это за несколько лет всего
• Развитые районы с восхитительной инфраструктурой
• Часто очень качественно построены в 40-70 года прошлого века
• Очень доступные по цене, хотя и в роскошных районах
• Отопление автономное
• Земля - самая дорогая в Праге. Если дом в центре - у вас все гарантии. А значит, ваша квартира всегда будет реальным капиталом на руках

Минусы

• Более высокие расходы на отопление
• Большие отчисления в фонд ремонтов
• Дома мало того, что слишком простого дизайна, так еще и страшненькие нередко (но это временно)

• Может не быть лифта, но часто есть, куда его пристроить
• Бывает плесень в стенах, при покупке надо обшарить каждый угол. Бороться  с ней крайне тяжело. Если она появилась, значит есть причина, причину будете искать годами. Плесень выведите, а она снова появится. Лучше консультироваться со специалистом. Все поправимо, но нужно быть готовыми к расходам (зато недвижимость с плесенью намного дешевле)
• Часто не пригодные для использования подвалы
• Кладовки прямо в квартире (может, для кого-то это плюс)
• Среди соседей много пожилых людей (не хотят платить фонд ремонтов, тормозят многие прогрессивные решения по дому, жалуются на любой шум, не убирают за домашними животными)
• Нет балкона либо маленький

Отреставрированные исторические дома

Плюсы

• Невероятная красота
• Истинная Прага
• Восстановлена лепнина
• Удивительный подъезды, восстановлена роспись и лепнина - произведение искусства
• Богатые стильные соседи, обычно хорошо знающие историю Праги
• Самые лучше центральные районы
• Восхитительная инфраструктура
• Лучшие школы рядом
• Комфортные
• Отопление автономное
• Можно использовать подвал - там много места
• Они теплые сами по себе за счет толстых стен. А летом в них, наоборот, прохладно - не нужен кондиционер
• Высокие потолки 
• В зависимости от дома, может быть полный набор премиум новостройки: весь сервис в доме. Разница будет лишь в дизайне. В этом случае дизайн обычно 19 века,  в новостройках - модерн
• Земля - самая дорогая в Праге. Даже если снесете само здание, все равно земля всегда будет в цене. А значит, ваша квартира всегда будет реальным капиталом на руках. Учитывая, что у вас исторический дом, из которого сделали новостройку и земля в центре, у вас на руках просто шикарная сумма.

Минусы

• Дорого
• Деревянные окна (очень красиво, но пропускают тепло). Пластик не разрешат поставить, ведь дом - историческая ценность
• Высоковаты расходы на отопление из-за окон и из-за того, что такие дома крайне сложно утеплить. 
• Нет балкона часто

Отреставрированные неисторические дома

Плюсы

• Новые окна
• Маленький фонд ремонтов
• Экономный расход отопления
• Приятный простой дизайн
• Широкий центр Праги
• Развитая инфраструктура
• Лифт 
• Очень доступны по цене

Минусы 

• Слишком простой дизайн здания 
• Нет балкона, либо маленький

Панельные неутепленные дома

Плюсы

• Много места за доступные деньги
• Развитые районы города
• Можно поставить пластиковые окна
• Много квартир, все жильцы платят фонд ремонтов. Быстро собирается сумма на ремонт дома, на его утепление, новые лифты и крыльцо. Государство дотирует ремонт панельных домов
• Качественно сделаны, стоят десятки лет и даже не меняют свой внешний вид 
• Большие окна
• При домах часто игровые и спортивные площадки

Минусы

• Холодно
• Слишком высокие затраты на отопление
• Ничтожно маленькие ванные
• Сложно переносить стены и вообще переделывать квартиру, часто просто невозможно
• Слишком слышно соседей
• Среди соседей масса гастарбайтеров и многодетных семей, часто шум (хотя очень зависит от района и самого дома)
• Могут быть нетипично низкие для Чехии потолки (2,5м)
• Центральное отопление
• Негативная репутация из-за того, что были построены по советским чертежам

Панельные утепленные дома

Плюсы

• Довольно красивые 
• Новые большие окна, новое крыльцо, лифт, подвалы. Все новое
• Сильно уменьшен фонд ремонтов, экономно
• Тепло
• Большие новые окна
• Качественно построен дом, выдержит десятки, а то и сотни лет без видимого состаривания
• Чуть дороже, но много места за доступные деньги
• Развитые районы
• При домах часто игровые и спортивные площадки

Минусы 

• Ничтожно маленькие ванные
• Сложно переносить стены и вообще переделывать квартиру, часто просто невозможно
• Слишком слышно соседей
• Среди соседей есть гастарбайтеры и и много многодетных семей, част шум (хотя очень зависит от района и самого дома)
• Могут быть нетипично низкие для Чехии потолки (2,5м)
• Центральное отопление
• Негативная репутация из-за того, что были построены по советским чертежам  

 Есть еще несколько типов квартирного жилья в Чехии, но они редко встречаются. 

Жеки и жесы в прошлом

Система проживание в квартирных домах Чехии совсем не похожа на ту, к которой привыкли многие из нас. В каждом доме есть Союз Жильцов (Společenství vlastníků), куда в председатели избирается 3 человека из разных квартир. Они представляют интересы всего дома и иногда даже получают за свою работу вознаграждение. 

Союз Жильцов нанимает управляющую компанию. Никаких ЖЕКов и ЖЕСов тут нет. Управляющая компания решает все вопросы: собирает все коммунальные платежи и сама распределяет их по разным компаниям: уборщикам, за вывоз мусора, за воду, за газ и т.д. Работа управляющей компании оплачивается жильцами (копейки). 

Эта компания следит за порядком в доме, за его старением. Назначает фонд ремонтов, куда платят отчисления все жильцы (все это согласовывают). На собрании жильцов все собираются вместе с управляющим дома и решают, на что потратить деньги - утеплить, сделать новое электро, новое крыльцо, может быть, завести лифт или колясочную. Все голосуют и подписывают протокол. После чего управляющая компания сама находит всех рабочих, которые будут делать выбранные работы (обычно у компании они есть). Компания отвечает за дом, за его техническое и пожарное состояние. Организовывает все процессы, продумывает, где будут стоять мусорные баки, у кого из соседей ведется ремонт, где ему складывать отходы от ремонта и т.д. Если жильцы недовольны компанией, то на Союзе Жильцов принимается решение о ее смене. 

В чешских домах всегда чисто. Все проблемы решаются коллективно: потекла крыша, рассыпалась лестница, что-угодно. Управляющая компания следит за домом и говорит жильцам, что в первую очередь необходимо делать. Большинство домов в прекрасном состоянии. Сохранять этот состояние заинтересован каждый жилец, потому что он сам платит за все ремонты. Здесь не бывает опаленных кнопок в лифте, грязных подъездов, посторонних людей в домах и прочих атрибутов советской жизни.